市场总是在不断变化的，我们国家很大，各个城市的市场变化是不同步的，同一个城市的不同板块也是不一样的，再差的城市也有卖的好的项目，我们左右不了大环境，但可以研究微观变化，找到属于我们的结构性机会。
1、热销项目特征：在具有改善基因的地段上，率先完成产品全维升级，并且周边无二手房背刺的项目；比如兰溪府、时光之境、华曦府、润府，四个盘均具备以上特征，弱市下走出了独立行情；金水印和天悦江湾在产品上同样出类拔萃，但受制于区域高强度竞争以及周边次新房价格倒挂影响，所以去化压力依旧很大，不得不在价格上做出让步；
2、TOP15榜单里，三分之二是均价17000以上的改善项目，三分之一是高性价比的刚需项目；市场下行期，改善客户抗风险能力显著强于刚需客户，所以改善项目表现普遍好于刚需项目；只有在市场上行期，刚需客户才会蜂拥而至，背后核心逻辑其实就是收入稳-预期稳-才敢消费；
3、虽然市场表现整体很差，但成交结构的微妙变化，决定了房价还是往上走，因为成交的高单价改善项目占比越来越大，并且随着房地产新模式的快速到来，这个趋势会进一步拉大；
4、未来的置业逻辑一定是：改善买新房，刚需买二手。其实刚需并没有消失，只不过他们会选择看得见、摸得着、能捡漏的二手房，至于品质差一点对他们而言不是最敏感的（去年至今二手房成交占比都是超过新房的）；有实力的改善客户不却房子，缺的是更具审美的建筑品质和更有温度的服务水平；
5、上周末润府开盘，当天卖了166套，去化率近65%，这个数据在前几年可能不值一提，但是在当下市场还是非常不错的，它的热销对兰溪府和金水印形成较大压力，同时也会吸引一部分华曦府和时光之境的客户，因为这几个项目价格和客户都是高度重叠的，不过好在润府一期楼盘很小、地块素质也非稀缺，不会像前年幸福里那样形成一家独大！